قیمت زمین بخش عمده ای از هزینه مسکن را در بر می گیرد. مطابق آخرین اعلام مرکز آمار از تابستان ۱۳۹۹ قیمت هر متر زمین کلنگی در تهران ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان بوده که نسبت به بهار امسال ۳۶ درصد و در مقایسه با تابستان سال گذشته ۸۶ درصد رشد نشان می دهد.
میانگین مساحت خانه های کلنگی 210 متر است
میانگین مساحت خانه های کلنگی معامله شده در تهران نیز ۲۱۰ متر است. تعداد واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی صادره در بهار امسال ۷.۶ واحد بوده است. همچنین میانگین مساحت هر واحد مسکونی معامله شده در تابستان امسال ۸۸ متر بود.
زمین متری ۳۴.۸ میلیون
اگر بخواهیم برآوردی از هزینه زمین برای هر واحد در تهران داشته باشیم باید میانگین مساحت زمین هر پروژه بر اساس آخرین آمار یعنی ۲۱۰ متر را در متوسط قیمت زمین ساختمان کلنگی یعنی ۳۴ میلیون و ۷۹۳ هزار تومان ضرب کنیم و رقم به دست آورده را در ۷.۶ تقسیم کنیم.
سهم هر واحد ۸۸ متری از هزینه زمین با توجه به میانگین مساحت معاملات مسکن، مساحت معاملات زمین، هزینه فروش زمین و میانگین تعداد واحدها در پروژه ۹۶۱ میلیون تومان می شود.
درخصوص هزینه های ساخت نیز سازندگان می گویند هم اکنون بدون در نظر گرفتن قیمت زمین، هزینه ساخت یک آپارتمان معمولی ۸ تا ۱۰ میلیون تومان تمام می شود.
نرخ ساخت یک آپارتمان ۸۸ متری
یعنی نرخ ساخت یک آپارتمان ۸۸ متری با توجه به مساحت معاملات، دست کم ۷۰۴ میلیون تومان خواهد بود. حدود ۱۰ درصد نیز هزینه های صدور پروانه، تراکم و هزینه های نظام مهندسی به این مبلغ افزوده می شود که هزینه های ساخت را به ۷۷۸ میلیون تومان می رساند.
با این حساب هزینه تمام شده ساخت یک واحد ۸۸ متری در تهران یک میلیارد و ۷۳۹ میلیون تومان می شود. البته این جمع بندی با توجه به آمارهایی که از میانگین کل به دست آمده محاسبه شده و طبیعتا با توجه به قیمتهای متفاوت زمین و هزینه های متنوع ساخت در نقاط مختلف شهر تهران، قیمت نهایی مسکن و ساختمان در همه مناطق به یک اندازه نیست.
هزینه ساخت هفت برابر وام ساخت
در سال ۱۳۹۹ تا سقف ۲۵۰ میلیون تومان وام به انبوه‌سازانی که فناوریهای نوین را رعایت کنند تعللق می گیرد که نسبت به سال گذشته ۴۷ درصد رشد داشت. این نوع وام در سال ۱۳۹۸ تا سقف ۱۷۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ به میزان ۱۱۰ میلیون تومان در شهر تهران بود.
این عدد نشان می دهد وامی که به سازندگان حرفه ای با لحاظ فناوریهای نوین پرداخت می شود حدود ۱۴ درصد هزینه های ساخت را پوشش می دهد. در واقع قیمت تمام شده یک واحد ۸۸ متری در تهران حدود هفت برابر وامی است که به ساخت و ساز تعلق می گیرد.
تسهیلات ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹
همچنین تسهیلات ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر تا سقف به ۲۲۰ میلیون تومان تعیین شد.
این وام در سال گذشته ۱۶۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۷ مبلغ ۱۰۰میلیون تومان بوده است.
در سایر شهرها سقف تسهیلات در سال ۱۳۹۹ مبلغ ۱۸۰میلیون تومان اعلام شد که در سال گذشته به میزان ۱۳۰میلیون تومان و در سال ۱۳۹۷ بالغ بر ۹۰ میلیون تومان بوده است.
از طرف دیگر تسهیلات ساخت مسکن برای سازندگان بدون استفاده از فناوریهای نوین برای شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر شهرها به ترتیب ۲۰۰، ۱۷۰ و ۱۴۰ میلیون تومان است.
وام ساخت مسکن در سال ۱۳۹۹ برای سازندگان غیرحرفه‌ای نیز به ترتیب ۶۰،۷۰ و ۵۰ میلیون تومان است. نرخ سود این وام در تسهیلات بدون سپرده ۱۸ درصد، از محل اوراق ۵/ ۱۷درصد و در بافت‌های فرسوده ۱۶ درصد است.
یک نوع وام دیگر هم از محل اوراق حق تقدم پرداخت می شود که تا ۸۰ درصد هزینه باقیمانده اجرای طرح در مشارکت‌های مدنی را در بر می گیرد. سقف این نوع وام ۳۰۰ میلیون تومان مشروط بر این‌که ۲۰ درصد را سازنده تامین مالی کند.
با توجه به آمار فوق، واضح است که وام ۲۵۰ یا ۳۰۰ میلیون تومانی کفاف هزینه های تولید مسکن را نمی دهد؟
وعده افزایش وام ساخت در سال آینده
البته محمدحسن علمداری، معاون امور اعتباری بانک مسکن وعده داده وام ساخت در سال آینده افزایش می یابد و گفته که «در حال بررسی و تدوین سیاستهای سال آینده هستیم که هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است».
این خبر در حالی اعلام شده که امسال هم سقف تسهیلات ۴۷ درصد افزایش یافت اما در شش ماهه نخست، ساخت و ساز در تهران ۱۴ درصد کاهش پیدا کرد. انبوه سازان به چهار عامل رکودزا اشاره می کنند که بخش ساخت و ساز را درگیر کرده است.
منبع: ایسنا
